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春时风ybin271的博客(王和地)

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日志

 
 

回购商品房充当保障房看上去很美  

2015-01-30 22:19:39|  分类: 股票市场 |  标签: |举报 |字号 订阅

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb0102vki6.html
2015-01-30 11:31:09       叶檀



2015/1/30 每日经济新闻


政府回购商品房充当保障房。这是消化库存、保障民生之举,本质上是政府继土地市场后在开发市场入市托市,充当房地产市场的风向标。


据《21世纪经济报道》披露,124日,福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》,此前16日,住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》,鼓励开发商售转租、地方回购商品房。120日,住建部部长陈政高表态,房地产库存高企的三四线城市,再盖新楼进行整体安置已没必要。住建部表态之前,四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等已经试点回购商品房充当保障房。


其中有两大要点值得关注。房地产开发企业转变赢利模式,从开发出售转向租售并举,住建部政策明确“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式,从单一的开发销售向租售并举模式转变”,这不仅意味着赢利模式的转变,也是赢利水平的长期下降。


货币上升周期、房地产牛市周期,开发商出售房地产可以获得不菲的回报,甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益。2005年福州市物价局一份让市场沸沸扬扬的调查显示,开发商利润率平均约50%,最低约20%,最高超过90%,这当然引起反弹,开发周期、隐性成本不清晰,也没有计入低谷时期的风险。


保守估计,房地产牛市周期利润率在20%左右,但到熊市周期可能只有3%,甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举,租金回报率长期维持在5%已经算比较好,通常房屋供给比较稳定,而租金上下起伏较大。以南昌为例,根据搜房网数据,去年12月南昌新售商品房均价为每平米8850元,平均租金为每月每平方米22.66元,不算物业管理费,如果是个人投资者,租金年化回报率在3%左右,还不如去银行存五年定期存款。对于开发商而言,还要加上土地、融资、人力等成本,除非房地产出现大幅下挫,抱着死马当做活马医的心态,否则,这样的收益是不可接受的。


政府鼓励开发商从投资、出售转向出租,是逼着开发商承认赢利模式的转变,承认市场的严冬已经到来。


如果是政府回购商品房充当保障型住房,情况略好,但也好不到哪里去。以安徽省芜湖为例,截至201411月该地已完成棚户区改造约1.3万户,其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房,只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权,由政府持有30%产权,被保障人群持有70%产权,若回购商品房充当定向安置房,如棚改中的安置房,实行完全产权,即被安置人员拥有100%的产权。


政府收购时的价格是当时市场所能出的最低价格,可能低15%到20%左右,如福州业内开发商透露,2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房,价格也差不多低于市价15%。这一价格如果能为市场托底是个好事,不过,由于房地产价格大幅下挫,政府托的就不是刚性底,曾经出现过政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象,原因就是市场价格的大幅下滑。


在具体的操作中,对于政府而言面临诸多选择,现在受共有产权等因素影响,经济适用房寻租现象等消失,但政府的寻租空间变大,收购时选择哪个楼盘,以什么样的价格收购,如果暗型操作,极易滋生腐败,在保障房可怜的经费上拔毛。选择的程序与透明就成为最重要的环节,本质上,这就是政府采购。

        
    回购商品房成为保障房,听起来很美,但对房地产市场不会起根本作用。

            注:回购保障房,相当于政府给当地商品房价画出政策底
                让开发商以售转租,成本如何回收?这是截然不同的赢利模式
                金融市场如何动荡,投资者要做长期配置
                不要慌张入市,资金在手不要害怕
                祝周末愉快

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